REIT急落

インヴィンシブル投資法人が分配金を大幅減額を発表、これを受けてREIT銘柄の価格が大きく下げた。

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(5/12 日経)　不動産投資信託（ＲＥＩＴ）のインヴィンシブル投資法人は１１日、２０２０年６月期の１口あたり分配金（株式の配当に相当）が１９年１２月期に比べて１６９５円（９８％）少ない３０円になる見通しだと発表した。従来は未定としていた。新型コロナウイルスの影響で保有ホテル稼働率が急落し、賃料収入が大幅に減る。２０年１２月期の分配金予想は引き続き未定とした。
　インヴィンシブルは米投資ファンド、フォートレス・インベストメント・グループを設立母体とするＲＥＩＴで、主にホテルと賃貸住宅を保有する。主要テナントであるホテル運営会社、マイステイズ・ホテル・マネジメントから一時的な賃料免除などの要請を受けたため、賃貸契約の見直しに応じたという。

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店子のホテルとこのREITは母体が同一、ホテルがマイナスにならないように賃貸料で補填した形だ。割りを食ったのはREITの保有者と云う事になる。
こういった事は別のREITでも起こり得ることだが、予兆はないのか。
こんな記事があった。

(4/24 日経)　インヴィンシブル投資法人が、第34期（2020年6月期）及び第35期（2020年12月期）業績予想を未定に修正した。 新型コロナウイルスの影響により、2月以降訪日外国人が大幅減少。これにより国内に保有するホテルの3月の客室当たりの売上げ（RevPER）は前年同月比-67.7％となり、4月は-80％程度を見込む。また海外（ケイマン島）に保有するホテル2物件については、国際空港閉鎖に伴い3月下旬より閉館している。 こうした影響から、2月に公表した業績予想を達成できないこと、更に現段階で今後の影響を予測することができないことから、業績予想を未定とした。

又、2月のREIT急落時の日経記事に、
　ホテル型が急落したのは、分配金がテナントの営業成績に左右されやすいためだ。オフィスなど他のタイプの賃料がほぼ固定なのに対し、ホテルは固定と変動を組み合わせる物件が多い。
　たとえばジャパンホテルが「オリエンタルホテル」ブランドのホテル運営会社と結ぶ５ホテル総額の契約では、固定賃料が年間で約３２億円、ホテルの売上高から人件費や経費（賃料は除く）を引いた利益が約３３億円を超えた部分の８５％を「変動賃料」として受け取る。
　各銘柄も同様で直近の決算資料によると、賃料収入全体のうち変動部分がインヴィンシブルでは約３割、森トラスト・ホテルリート投資法人では約４割を占める。

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ホテルが物件を取得し、それを証券化して投資家に販売したと思えば良いようだ。

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